Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)

Gesetzliche Rahmenbedingungen im Wandel

Die Anforderungen an den Gebäudebestand befinden sich im Wandel. Steigende Energiekosten, ambitionierte Klimaschutzziele und technische Entwicklungen stellen Eigentümer und Betreiber vor die Aufgabe, ihre Immobilien zukunftssicher aufzustellen. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurden die gesetzlichen Rahmenbedingungen hierfür grundlegend überarbeitet.

Die öffentliche Diskussion konzentriert sich dabei häufig auf die Änderungen beim Heizungstausch. Tatsächlich geht das neue Gesetz jedoch deutlich weiter: Es adressiert die energetische Qualität von Gebäuden, die Digitalisierung des Gebäudebetriebs, Mindeststandards für bestehende Nichtwohngebäude sowie die langfristige Entwicklung hin zu einem klimaneutralen Gebäudebestand. Für viele Organisationen bedeutet das, ihre bisherigen Strategien im Facility Management kritisch zu überprüfen.

Mehr Technologieoffenheit – aber wachsender Druck zur Dekarbonisierung

Mit dem GModG entfällt die bisherige 65‑Prozent‑Vorgabe für erneuerbare Energien beim Einbau neuer Heizungen. Eigentümer erhalten mehr Spielraum: Neben Wärmepumpen und Biomasse bleiben auch Gas‑ und Ölheizungen grundsätzlich zulässig.

Gleichzeitig bleibt das Ziel eines klimaneutralen Gebäudesektors bestehen. Die sogenannte „Bio‑Treppe“ führt neu installierte Gas‑ und Ölheizungen schrittweise an höhere Anteile biogener oder anderer klimafreundlicher Energieträger heran. Investitionsentscheidungen sollten daher die langfristige Entwicklung von Energiepreisen, CO₂‑Kosten und regulatorischen Vorgaben berücksichtigen – nicht nur die aktuelle Rechtslage.

MEPS: Mindestenergiestandards für bestehende Nichtwohngebäude

Neu ist der Gedanke verbindlicher Mindestenergiestandards (MEPS) für den Bestand. Das GModG legt für bestehende Nichtwohngebäude Grenzwerte für den Jahres‑Primärenergiebedarf fest: Ab dem 1. Januar 2030 darf ein Gebäude maximal das 3,50‑Fache des Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes erreichen, ab dem 1. Januar 2033 sinkt dieser Wert auf das 2,95‑Fache.

Damit rückt die energetische Leistungsfähigkeit von Bestandsimmobilien stärker in den Fokus. Eigentümer, die frühzeitig prüfen, wo ihre Gebäude im Vergleich zum Referenzstandard stehen und daraus klare Modernisierungsprioritäten ableiten, gewinnen Handlungsspielräume – und vermeiden späteren, kostenintensiven Anpassungsdruck.

Gebäudeautomation als neue Basisanforderung

Das GModG weitet zudem die Pflichten zur Gebäudeautomation deutlich aus. Bestehende Nichtwohngebäude mit gebäudetechnischen Anlagen von mehr als 70 kW Nennleistung müssen bis Ende 2029 mit Systemen zur Gebäudeautomatisierung und ‑steuerung ausgerüstet werden – soweit technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar. Der bisherige Schwellenwert von 290 kW wird damit erheblich abgesenkt.

Moderne GA‑Technik wird damit zu einem zentralen Baustein der gesetzlichen Mindestanforderungen. Wer Planung, Inbetriebnahme und laufenden Betrieb seiner Anlagen konsequent auf einen automatisierten, datenbasierten Betrieb ausrichtet, schafft nicht nur die Grundlage für die Erfüllung gesetzlicher Vorgaben, sondern senkt dauerhaft Energie‑ und Betriebskosten.

Energieausweise und Effizienzklassen: Transparenz im Fokus

Besonders weitreichend sind die Änderungen bei den Energieausweisen. Für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude ist künftig ein Energiebedarfsausweis auf Basis einer energetischen Bilanzierung maßgeblich; Verbrauchsausweise bleiben reinen Wohngebäuden vorbehalten. Hinzu kommen neue Energieeffizienzklassen für Nichtwohngebäude, die eine schnelle Einordnung und Vergleichbarkeit ermöglichen.

Der Energieausweis wird damit mehr denn je zum zentralen Instrument, um die energetische Qualität eines Gebäudes nachvollziehbar darzustellen – gegenüber Eigentümern, Nutzern, Investoren und Behörden. Gleichzeitig bildet er eine wichtige Grundlage, um MEPS‑Konformität zu bewerten und Modernisierungsstrategien abzuleiten.

Vom Einzelprojekt zur Gesamtstrategie

Neben den genannten Schwerpunkten adressiert das GModG weitere Zukunftsthemen wie Solarnutzung an Gebäuden, Ladeinfrastruktur für Elektromobilität und Lebenszyklusbetrachtungen von Treibhausgasemissionen. Die Transformation des Gebäudesektors lässt sich daher nicht durch einzelne, isolierte Maßnahmen erreichen. Erfolgreiche Strategien verbinden Energieeffizienz, technische Gebäudeausrüstung, digitale Prozesse und organisatorische Strukturen zu einem konsistenten Gesamtbild.

Organisationen, die diese Themen frühzeitig zusammen denken und ihre Immobilien systematisch auf die neuen Rahmenbedingungen vorbereiten, verschaffen sich zugleich einen wirtschaftlichen Vorteil: Risiken werden bewusster gesteuert, Investitionen planbarer, Betriebskosten transparenter.

Fazit: Jetzt den eigenen Gebäudebestand einordnen

Das Gebäudemodernisierungsgesetz bringt mehr Flexibilität bei der Wahl technischer Lösungen, verschärft aber gleichzeitig die Anforderungen an Energieeffizienz, Gebäudeautomation und Transparenz. Für Eigentümer, Investoren und Betreiber entsteht daraus vor allem eine Aufgabe: den eigenen Bestand einzuordnen, Handlungsfelder klar zu identifizieren und Maßnahmen überlegt zu priorisieren.

Wer hier frühzeitig ansetzt und eine strukturierte Analyse des Gebäudebestands vornimmt, sichert die eigene Investition – und stellt die Weichen für einen resilienten, klimakompatiblen und wirtschaftlich stabilen Immobilienbetrieb.

Wenn Sie wissen möchten, wie Ihr Portfolio im Licht des GModG dasteht, unterstützen wir Sie gerne mit einer fundierten Bestandsaufnahme und einer passgenauen Modernisierungsstrategie.

Auszug der wesentlichen Änderungen des Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)